Contrato de arras

Un contrato de arras es un acuerdo privado entre un comprador y un vendedor para formalizar un compromiso para adquirir un bien o un inmueble. A esta figura también se la suele denominar señal o anticipo. La firma del contrato de arras conlleva un pago, en concepto de señal, por parte del comprador por la cantidad que acuerden ambas partes. Se formaliza así un compromiso de compra que, en caso de incumplimiento por parte del vendedor o del comprador, acarrearía una penalización.

La firma de este documento se suele firmar para tener un compromiso por parte del vendedor que no va a vender este inmueble a otra persona. Esto suele ocurrir normalmente cuando el comprador está pendiente de que le concedan una hipoteca y necesita negociar con el banco las condiciones.

¿Qué incluye un contrato de arras?

La información que debe contener un contrato de arras es:

• Datos personales del comprador y del vendedor (nombre, apellidos, DNI).
• Información sobre la vivienda o inmueble que va a ser objeto del proceso de compraventa (dirección, datos del registro, número de la cédula de habitabilidad, etc.). Si la propiedad tiene cargas, estó debe estar reflejado en el contrato.
•  Precio por el que se firmará la compraventa de la vivienda y la forma de pago. También debe quedar constancia de los gastos que paga el comprador y los que paga el vendedor.
• Importe de la señal o anticipo del contrato de arras. Es el dinero que paga el comprador al vendedor para la firma del contrato. Este dinero se descontará del precio final de venta acordado entre las dos partes.
• Plazo máximo en que el contrato de compraventa debe ser firmado.
• El tipo de arras que se va a firmar (confirmatorias, penales o penitenciales), así como la fecha de caducidad del contrato de arras.
• La firma del comprador y del vendedor.

Tipo de arras

• Confirmatorias: En este tipo de arras el comprador entrega un anticipo del precio total que tiene que pagar. Esta cantidad la tienen que haber acordado ambas partes y debe estar incluida en el contrato de compraventa. Esta cantidad se restará del precio final. En este caso la compraventa ya se entiende realizada. Las partes no puede desistir, por lo que, en caso de incumplimiento de una parte, la otra parte podrá obligar a cumplir o solicitar la resolución del contrato, exigiendo una indemnización de daños y perjuicios.

• Penales: Este tipo de arras no son muy comunes, y se equiparan a una cláusula penal. En este caso lo que suele pactarse es que el importe de las arras es el importe de la pena que debe pagarse en caso de incumplimiento, sin perjuicio de instar la via judicial para el cumplimiento forzoso de lo acordado. Incluso con indemnización por los daños y perjuicios causados.

• Penitenciales: Este tipo de arras con las más comunes, y permiten que las partes desistan libremente del cumplimiento. Ciertamente, el dinero que se entrega es una garantía para el cumplimiento del contrato. Pero cabe la opción de no cumplir, asumiendo la pérdida del importe entregado por el comprador o su devolución por duplicado si es el vendedor. En ese caso ni se puede solicitar la indemnización de daños y perjuicios, ni el cumplimiento forzoso, salvo la penalización acordada.

El porcentaje a pagar por el comprador, y que debe estar reflejado en el contrato de arras, va a oscilar, entre el 5% y el 15% del precio de la casa (siendo el 10% lo más habitual). Esta señal finalmente se descuenta del precio total de la vivienda.

¿Qué ocurre si se incumple el contrato de arras?

Únicamente en el contrato de arras penitenciales se puede "anular" lo firmado pagando las arras que se ha pactado, sin obligación de cumplimiento forzoso.

En el caso de que no se cumpla lo que han pactado ambas partes y cuando se haya alcanzado la fecha límite, se pude reclamar de la siguiente forma:

Primero, y extrajudiciamente, se le notifica a la otra parte el "no" cumplimiento de lo acordado en el contrato de arras mediante un burofax.

Si esto no tiene efecto y sigue sin cumplir lo acordado, se lleva por la vía judicial interponiendo una demanda en la que se exigirá lo acordado en el contrato de arras.

Aunque no es obligatorio los contratos de arras es recomendable para solucionar posibles futuras problemáticas.