La verdad detrás de la nuda propiedad
Imagino que has llegado hasta aquí para descubrir más sobre ello, no obstante, no puedo empezar este artículo sin preguntarnos:
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad es un concepto jurídico por el cual, una persona tiene derecho sobre una vivienda de la que es propietaria, pero no puede hacer uso de la misma, es decir, es un bien propio, en el que el uso y disfrute está en manos de un tercero que tiene el derecho del usufructo.
A la persona dueña de ese bien se le llama nudo propietario, y aunque la propiedad sea suya, tiene condiciones limitadas, ya que no puede ni disponer libremente ni disfrutar del bien del que es propietario porque no dispone del derecho de usufructo.
El nudo propietario tiene el derecho de uso del inmueble sólo y cuando se extinga el usufructo. Es en este momento, cuando podrá disfrutar del bien y de sus beneficios.
Nuda propiedad Vs Usufructo
Cuando hablamos de nuda propiedad obligatoriamente tenemos que hablar del concepto de usufructo.
- La nuda propiedad o "propiedad desnuda", es el derecho que tiene una persona sobre un inmueble, del cuál tiene su titularidad legal, pero tiene limitaciones, ya que no tiene su disfrute ni posesión.
- El usufructo de la propiedad recae en el usufructuario, el cual tiene el derecho de uso y disfrute, por lo que podría residir en la misma vivienda o beneficiarse de esta, alquilándola y obteniendo una renta.
Claves para Adquirir la Nuda Propiedad
La nuda propiedad es un concepto jurídico por el que el titular tiene derecho sobre la vivienda en calidad de propietario, pero no tendrá derecho a su uso, pues la tendrá el usufructuario. Las formas más comunes de adquirirlas son:
- En Herencia. Esto puedo ocurrir en el supuesto en el que existe un matrimonio y al fallecer uno de los cónyuges deja el usufructo de la vivienda a sus herederos, quedando el otro con el uso y disfrute de la vivienda. En este caso, normalmente serán los hijos los que sean los nudos propietarios y el cónyuge viudo pasa a tener el usufructo de la vivienda.
- Donación con reserva del usufructo. Una persona podrá donar su casa conservando el usufructo vitalicio o temporal del inmueble.
- Venta de la nuda propiedad. Esta forma de nuda propiedad esta cogiendo auge en los últimos años, en los que un propietario de un inmueble decide vender la nuda propiedad. Normalmente se trata de personas mayores que no tienen herederos o que tienen problemas económicos, y lo que hacen es ceder la titularidad de su vivienda pero asegurándose de residir en ella hasta su fallecimiento, y además perciben una cantidad económica.
¿Cuando el nudo propietario adquiere el uso y disfrute de la vivienda?
Básicamente se puede obtener el pleno derecho del inmueble con su uso y disfrute en dos casos:
- Venta del usufructo. Es decir, una persona puede tomar la decisión de vender el uso y disfrute de la vivienda o usufructo al nudo propietario o titular de la vivienda por lo que tendría el total dominio del inmueble
- Extinción del usufructo. Una persona puede tener el pleno derecho de la vivienda cuando ocurran los siguientes supuestos:
- Fallecimiento del usufructario. Si fallece la persona que tiene el usufructo, la propiedad recaerá en el nudo propietario. Si ese usufructo lo tuvieran varias personas en proindiviso, sólo se podrá tener completo uso y disfrute en el momento que fallezcan todos los usufrutrarios.
- Cumpliento del plazo estipulado. A menos que haya un acuerdo indicando lo contrario, el nudo propietario obtendrá pleno derecho a la misma vivienda cuando cumpla el plazo pactado.
- Cumplimento de la condición resolutoria. En el caso de que haya un acuerdo con el usufructo, un ejemplo común es que el usufructario disfrute de la vivienda hasta que contraiga matrimonio, en cuyo caso, pasará la propiedad al nudo propietario.
Si por un casual falleciera el titular de la nuda propiedad, esta nuda propiedad pasaría a sus herederos que estarían obligados a mantener el usufructo. Y sólo se podrá extinguir el usufructo en los casos anteriormente mencionados.
Derechos del nudo propietario sobre la vivienda
Cómo hemos explicado anteriormente el nudo propietario no tiene el derecho del uso y disfrute de la vivienda, pero tiene unos derechos reconocidos en el código civil y en la ley hipotecaria, y son los siguientes:
- Derecho de la propiedad. El nudo propietario posee la titularidad legal de la vivienda.
- Derecho a adquirir el pleno dominio. Tendrá el derecho de adquirir la vivienda cuando acabe el usufructo o si hay alguna condición pactada.
- Derecho a vender la nuda propiedad. El nudo propietario podrá vender la nuda propiedad a un tercero, en este caso cambiaría la condición del nudo propietario, pero no se podrá hacer ningún cambio que perjudique al usufructuario.
- Derecho a hipotecar la nuda propiedad. El nudo propietario podrá hipotecarla.
- Derecho a realizar obras y mejoras. Podrá realizar obras en la vivienda para mejorar la propiedad siempre que no perjudique al usufructuario.
- Derecho a que se le restituya el uso y disfrute una vez terminado el usufructo. Una vez haya finalizado el usufructo, el propietario tendrá pleno derecho a tomar la propiedad, salvo el derecho de retención que competa al usufructario o a sus herederos por los desembolsos que deban ser reintegrados. Cuando verifique la entrega, es entonces cuando se cancelará la fianza o hipoteca.
Obligaciones del nudo propietario sobre la vivienda
Además de los derechos que hemos hablado más arriba, el nudo propietario tiene también unas obligaciones:
- Pagar las repaciones extraordinarias. El nudo propietario tendrá que hacerse cargo del pago de las reparaciones extraordinarias que haya que hacer en la vivienda.
- Respetar el derecho del usufructuario. No se podrán hacer cambios en la propiedad que perjudiquen los derechos del usufructuario.
- Pago de los impuestos correspondientes y extraordinarios, aunque no es obligatorio el pago del IBI o Impuesto de Bienes Inmuebles debe recaer en el nudo propietario, aunque se puede pactar que recaiga en el usufructuario.
- Pago gastos comunidad. Es el nudo propietario el que se tiene que hacer cargo de los gastos de la comunidad y de las posibles derramas que se ocasionen.
- Abono de las cuotas de la hipoteca. Si existe préstamo hipotecario para adquirir la propiedad debe pagarlo el nudo propietario.
- Responder ante embargos o ventas. Si hubiera algún problema de embargo de la propiedad o se vendierá judicialmente el nudo propietario deberá saldar la deuda.
Contrato de arras
La Estrategia de la Venta de Nuda Propiedad
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